Процент американцев, работающих на дому, увеличился четверной с 2019 года. Одним из последствий этого изменения стало историческое падение спроса на офисные помещения.20% офисов были вакантны в июле 2024 года, это самый высокий уровень за всю историю. Эти вакансии могут иметь серьезные последствия для местной экономики и государственных бюджетов, такие как снижение стоимости недвижимости, снижение коммерческой активности в центре города и низкие поступления от налога на недвижимость.
В то же время города и штаты сталкиваются с острой нехваткой доступного жилья. Законодатели по всей стране пытаются решить обе проблемы одновременно, вводя финансовые стимулы, включая освобождение от налогов, кредиты, займы и прямые гранты, чтобы помочь ускорить преобразование недостаточно используемых офисных помещений в жилые помещения. По состоянию на 2020 год как минимум 10 штатов ввели такие стимулы. Поскольку все больше правительств штатов рассматривают этот подход, они могут использовать обширный объем существующих исследований – и, в частности, четыре ключевых урока – чтобы гарантировать, что эти стимулы эффективны, подотчетны и финансово обоснованы:
1. Государства должны ставить четкие цели.
Политики не могут разрабатывать программы стимулирования для достижения своих целей, если им не ясно, каковы эти цели и какой тип(ы) жилья они стремятся поощрять. Четкие цели также помогают оценщикам определить, достигает ли активная программа запланированного эффекта.
Стимулы к переоборудованию офисов в жилые помещения могут служить разным целям. Многие сосредоточены на увеличении предложения доступного жилья. Нью-Йорк Состояниенапример, ввело освобождение от налога на недвижимость для переоборудованных домов, что предусматривало определенный процент квартир для доступного жилья. Висконсин, в свою очередь, учредил возобновляемый кредитный фонд в 2023 году для конверсионных проектов, создающих новые рабочие места или жилье для пожилых людей.
Программы конверсии иногда являются одним из компонентов более крупной программы, преследующей разные цели. что из Огайо Например, налоговая льгота за сохранение исторического наследия в первую очередь предназначена для реконструкции малоиспользуемых исторических объектов и был использован превратить исторические офисные здания в квартиры. ТО Состояние также имеется Программа трансформационного развития смешанного использования, которая предоставляет налоговую льготу для создания зданий смешанного использования, оказывающих экономическое воздействие на окружающую среду, что был применен проекты переустройства жилья.
2. Программы должны оцениваться.
Более чем в двух третях штатов существуют процессы оценки налоговых льгот, чтобы политики имели объективную информацию о результатах. Эти оценки предоставляют массу информации, в том числе о том, эффективно ли государство управляет программами стимулирования, сколько стоят эти программы и эффективно ли они достигают своих целей. Государства, в которых существует процесс оценки, должны применять его ко всем вновь создаваемым стимулам. Государствам, в которых такого процесса нет, следует рассмотреть возможность его создания, чтобы можно было измерить успех программы.
Например, в Вашингтоне существует давний и эффективный процесс оценки. В марте 2024 года государство приняло отсрочка налога с продаж и использования для проектов по преобразованию коммерческой недвижимости в доступное жилье в целевых районах. Законодательство включает положение, которое требует от Объединенного государственного комитета по аудиту и обзору законодательства оценить, увеличилось ли количество единиц доступного жилья в результате программы. В противном случае в законе указывается, что законодатель намерен отменить данную льготу.
3. Налоговая защита важна.
В некоторых случаях расходы на стимулирование росли быстро и неожиданно, создавая нагрузку на государственные бюджеты. Законодателям следует разработать стимулы с налоговой защитой, чтобы гарантировать, что затраты не станут недоступными.
Ограничения – годовые ограничения на расходы по программам и проектам – обеспечивают одну из самых надежных мер защиты. Огайо ограничила свою трансформационную программу смешанного использования до 100 миллионов долларов налоговых льгот за финансовый год и 40 миллионов долларов за проект.
Финансирование программ стимулирования за счет бюджетных ассигнований – еще один способ установить верхний предел. из Калифорнии Программа грантов на инфраструктуру Infill предоставляет гранты на конкурсной основе для проектов конверсии. Государство Бюджет Закон 2019 года выделил на грант 400 миллионов долларов, из которых 105 миллионов долларов будут распределены в 2023 финансовом году, а оставшаяся часть — в 2024 финансовом году. Это позволяет штату точно предсказать, сколько будет стоить программа и когда.
Законодатели также могут привязать стимулы к результатам работы получателей, тем самым избегая наихудшего сценария, при котором стимулы окажутся дорогостоящими и не смогут достичь своих целей. Компании, получающие налоговый кредит на трансформационное развитие смешанного использования штата Огайо, получают кредит только после завершения своих проектов. Калифорнийский грант на заполнение инфраструктуры связывает стимулы с производительностью посредством положения о возврате средств. Получатели грантов должны либо продемонстрировать Департаменту жилищного строительства и общественного развития штата, что проекты реализуются в соответствии с обещанным графиком, либо выплатить пропорциональную долю средств гранта за объекты, которые не были построены.
4. Финансовые стимулы – не единственный вариант.
Исследовать показывает, что альтернативные стратегии, которые предоставляют предприятиям информацию, техническую помощь или помощь в адаптации к правилам, часто обеспечивают большую отдачу от инвестиций, чем одни только финансовые стимулы, и могут использоваться отдельно или в сочетании со стимулами.
Например, в Массачусетсе разработчики могут запросить техническую помощь у Инициатива по преобразованию бизнеса. Программа поддерживает переоборудование жилья путем проведения анализа планов этажей и технико-экономического обоснования подходящих зданий, а также помогает снизить нормативные барьеры. Эта программа направлена на то, чтобы одновременно решить проблему нехватки жилья в штате и оживить его центральные районы.
Штаты также могут помочь ускорить преобразование офисов в жилье посредством законов о планировании и зонировании. Например, Род-Айленд внесли поправки в свои законы о зонировании и планировании, чтобы разрешить преобразование коммерческих помещений в жилые (за исключением случаев, когда они нарушают государственные или федеральные экологические ограничения), отменить требования к парковке и разрешить застройку с более высокой плотностью населения. Так же, что во Флориде Закон «Живи на местном уровне» сочетал налоговые льготы с положениями, освобождающими проекты доступного жилья от определенных правил планирования и зонирования. Снятие этих ограничений ускоряет процесс утверждения, что увеличивает предложение жилья и снижает затраты на строительство.
За последние два года штаты быстро внедрили стимулы для конверсии, надеясь не только не допустить, чтобы пустующие офисные помещения вызвали упадок городов, но и создать столь необходимое жилье. Однако по мере того, как все больше штатов принимают конверсию, им следует рассмотреть возможность разработки эффективных стимулов. Некоторые уже следуют этим урокам, предоставляя потенциальные модели другим.
Элизабет Грей изучает стимулы экономического развития в рамках проекта государственного финансового здравоохранения благотворительного фонда Pew.
