В представлении Horizon Realty Group пересмотренного проекта 12-этажного жилого дома смешанного назначения на углу Чикаго-авеню и Черч-стрит в центре Эванстона было рассмотрено несколько возражений жителей Эванстона относительно высоты здания, распределения доступных по цене квартир и влияние на соседний переулок и местный бизнес.
Главный операционный директор Джефф Майкл рассказал о ключевых обновлениях предлагаемого здания под названием «Наследие», включая новую уменьшенную высоту на 135 футов – на 35 футов меньше, чем в предыдущем проекте, обязательство сделать все 110 квартир здания без ископаемого топлива и руководство план переулка за зданием между Чикаго-авеню и прилегающими объектами на востоке.
«Эванстону нужен этот импульс», — сказал Майкл, ожидая критики со стороны жителей на встрече. «…Развитие находится в относительном застое. Население не увеличивается. Все по-прежнему. И я твердо верю, что для поддержки нашего местного бизнеса нам нужны люди. »
Баланс между высотой, плотностью и доступностью
Снижение высоты на 35 футов и количества квартир на 30 квартир вызвало свою долю беспокойства.
Но некоторые жители говорят, что здание все еще слишком высокое, а другие надеются увидеть более доступные квартиры.
• Один житель утверждал, что Mather, здание, которое Horizon Realty называет моделью для проекта, было построено до принятия действующих законов о зонировании и не представляет собой «законного прецедента» для Legacy.
• Другой житель, проживающий в «Оптиме», сказал, что из его квартиры, как и из всех квартир в «Оптиме», выходящих на восток, обзор будет загораживаться из-за предлагаемой высоты «Наследия». В ответ Horizon Realty объяснила, что тонкость Legacy позволит увидеть части озера с обеих сторон. «Этот новый проект может принести один вид дохода, но потеряет другой вид дохода», — сказала она о потере своего нынешнего беспрепятственного вида на озеро.
Майк Лескер, адвокат по зонированию компании Horizon, сказал, что его фирма пытается сбалансировать переходы.
«Мы считаем, что очень важно попытаться обеспечить правильный переход между нашим гораздо более высоким контекстом и нашим переходом с запада к соседству на востоке», — сказал он.
Лескер добавил, что сокращение количества квартир также уменьшает количество доступных квартир, если оно соответствует минимальным требованиям постановления об инклюзивном жилье. Согласно постановлению, проекты, финансируемые из частных источников, должны предлагать 10% от общего количества квартир в качестве «доступного жилья», и они должны сдаваться в аренду домохозяйствам с доходами, не превышающими 60% среднего дохода региона. По данным отчета за 2022 год Опрос американского сообщества Бюро переписи населения США60% среднего дохода семьи составит 58 286 долларов.
Тина Паден, домовладелица и жительница центра Эванстона, сомневалась, что доступное жилье Legacy действительно будет доступным, продолжая тенденцию исключения жителей с низкими доходами. В отличие от требования МГО в 60%, Министерство жилищного строительства и городского развития определяет семьи с очень низким доходом как зарабатывающие 30% среднего дохода в регионе.
«Я единственный чернокожий человек в этой комнате, и вот как выглядит центр Эванстона с этими зданиями», — сказал Паден, обращаясь к преимущественно белой группе посетителей и промоутеров. «Мы не можем себе этого позволить. Вы говорите о семьях, а все говорят о прозрачности и «Жизнь чернокожих имеет значение». Но действительно ли мы имеем значение? Потому что мы не можем себе этого позволить. »
Паден добавил, что ни один застройщик не обязан размещать жильцов, которые зарабатывают 30 процентов среднего дохода в районе, и предложил олдермену первого округа Клэр Келли пересмотреть требования постановления.
Другой житель добавил, что Эванстон особенно «щедр» на бонусы за плотность – 32 дополнительные квартиры, которые Horizon может добавить к Legacy в соответствии с IHO – и попросил показать некоторые из бонусных единиц, также предлагаемых в качестве доступного жилья.
Влияние строительства на «плачевный» переулок и местный бизнес
В ответ на несколько жалоб на переполненную и неработоспособную подъездную дорогу позади «Легаси» Майкл разработал план управления подъездной дорогой, чтобы улучшить условия и оптимизировать транспортный поток. План включал в себя перемещение всех мусорных контейнеров здания в пределах границы участка, чтобы навести порядок на подъездной дороге, координацию времени погрузки и доставки, чтобы свести к минимуму нарушение работы подъездной дорожки, ремонт 127 погонных футов подъездной дороги непосредственно за «Наследием» и пожертвование городу в размере 200 000 долларов. чтобы помочь отремонтировать оставшуюся часть подъездной дороги, если городские власти решат провести специальную оценку.
Владелец Tapas Barcelona Горацио Лопес, которого сопровождала его жена Мария, также выразил обеспокоенность по поводу сбоев, вызванных строительством Legacy, особенно после того, как ресторан уже пережил потерю бизнеса в первые годы COVID.
«Мы усердно работаем и действительно обеспокоены тем, что это может вызвать некоторые нарушения… с нашей стороны потребуются определенные обязательства, чтобы обеспечить наше выживание», — сказал Лопес.
Майкл объяснил, что они предоставят городу подробный план управления строительством и что местные предприятия, пострадавшие от строительства здания Мерион в аналогичной ситуации с Лопесом, преуспевают и могут продемонстрировать способность Horizon соблюдать свои обязательства.
Не все раскритиковали этот план.
Джо Агне, пастор на пенсии, живущий в отеле Merion, который также принадлежит Horizon Realty, высоко оценил общение между застройщиками и жителями. Агне восхищалась повторяющимся и совместным характером дискуссии, особенно острыми и проницательными вопросами, задаваемыми жителями Эванстона.
«Многие сообщества, предприниматели и муниципалитеты не работают вместе», — сказала Агне. «Меня очень впечатляет такой диалог. »
На протяжении всей встречи Horizon Realty Group продолжала отстаивать свой подход к развитию, ориентированный на сообщество. Майкл сказал, что его семейный бизнес является местным и предан обществу.
«Мы не жаждущая власти компания, которая приходит, реконструирует здание, продает его другому инвестору, а затем сбегает из города», — сказал Майкл.
Житель попросил городской совет проголосовать за добавление сертификата финансовой состоятельности в заявки застройщиков, чтобы создать более надежный процесс проверки для таких застройщиков, как Horizon Realty.
В конечном итоге Horizon Realty подаст заявку и проведет слушания в Комиссии по планированию, на которых комиссия проголосует и предоставит рекомендации городскому совету. Если файл будет отправлен в совет, он примет окончательное решение по проекту.
«Этот проект не может решить все проблемы», — сказал Лескер. «Мы не можем решить все, но это имеет большое значение для решения ряда проблем. »
