10 вопросов о ипотеке, на которой все молчат — inmyroom

В новом выпуске подкаста Inmyroom, ипотечные кредиты Olga Konzevskaya выявили невидимые аспекты ипотечных кредитов. Мы публикуем самые важные вопросы и ответы на этот разговор.

Ольга Концелевская — профессионал с 16 -летним опытом работы в сфере ипотеки. Она начала свою карьеру в 2007 году в Delta Bank Credit, которая стала пионером в развитии ипотечных кредитов в России. Сегодня OLGA направляет свое собственное брокерское агентство по недвижимости, помогая клиентам получить одобрение ссуд через Россию.

Эта проблема особенно актуальна для молодого поколения. Многие поддерживают: «Зачем платить дядя от 40 до 50 тысяч рублей в месяц, если те же деньги могут погасить мою собственную квартиру?»

«Это очень индивидуальная история», — сказала Ольга Концелевская. Если вы можете рассчитывать на семейную ипотеку с ставкой до 6% в год, то, конечно, более выгодно взять ипотеку. Если мы говорим о рыночной ипотеке с минимальной ставкой 23,5%, ситуация отличается.

Эксперт приводит личный пример: «Я арендую дом на 95 тысяч в месяц. Если бы я взял этот дом по ипотеке по текущей ставке, оплата будет составлять 350 000 рублей. И если вы возьмете жилье с оплатой 95 000 человек в ипотеке — это была бы небольшая Odnushka, а не дом.

Заключение: с семейной ипотекой — конечно, ипотекой, с рынком — довольно арендованной, если вы цените масштаб и комфорт.

Это кажется парадоксальным, но факт: «Иногда вы откажетесь от потребительского кредита на 300 тысяч и 30 миллионов на ипотеке, будет утвержден», — отмечает Ольга.

Секрет в том, что ипотека предоставлена ​​ключом недвижимости. Для банка это гарантия возмещения даже в случае несостоятельности заемщика.

«Ипотечный кредит из -за того, что он обеспечен ключом недвижимости, легче утверждать», — объясняет эксперт.

Ипотека может быть взята в течение периода от 1 до 30 лет, что зависит только от желания клиента и их платежеспособности. Но как выбрать подходящее время?

«Я рекомендую здесь 20-25 лет. Просто разница в том, что, когда вы принимаете его 30 или 25 лет, она может быть маленьким. Пять лет моложе, и слишком длинная намного ниже », — советует Ольга Концелевская.

С семейной ипотекой менее 6% в год, вы можете безопасно принимать в течение 30 лет и не спешить с ранним возмещением: «Закрыть кредит в размере 6% сейчас с такой инфляцией — почему?» Лучше положить эти деньги в вклад, они заработают больше. »» »

Но с рыночной ипотекой с ставкой более 23%, ее стоит забрать за минимальный период для вас.

Многие люди считают, что ипотечная квартира принадлежит банку, пока кредит не будет полностью возмещена. Это миф.

«Согласно Гражданскому кодексу, это ваша собственность, существует просто определенное ограничение по праву имущества — вы не можете избавиться без согласия кредитора, пока не выплатите долг», — объясняет эксперт.

Это означает, что вы не можете продать квартиру или сделать перепланировку без согласия банка. Однако юридически квартира принадлежит вам со времен регистрации прав собственности.

Да, есть варианты.

«Есть все виды лазейков для банков, например, паспортная программа. Но вы должны понимать, что теперь банки очень скручены орехами », — предупреждает Ольга.

Вместо сомнительных планов эксперт рекомендует законные средства:

• Зарегистрироваться как самозанятость (достаточно 3 месяцев налоговых вычетов)

• Временно получить официальную работу знакомую подрядчику

• Найдите ядро ​​совместного объекта с официальным доходом

«Ни в коем случае не связывайтесь с черными брокерами, которые рисуют сертификаты, документы. Во -первых, вы потратите деньги, во -вторых, это преступная статья, а в -третьих, вы можете быть помещены в Black List с банками », — предупреждает эксперт.

Здесь есть неясные моменты. Например, тезка в комплекте с плохой кредитной историей.

«Муж моего клиента оказался на 100% двойным на веб -сайте FSSP — трудное неплат. А системы рейтинга банка, которые теперь работают почти все через компьютер, автоматически отказались », — сказал Ольга.

Другие скрытые причины:

• Финансовые проблемы вашего работодателя

• Ваш паспорт случайно упал в список инвалидов

• Микрокредиты неизвестны вам, украшены мошенниками с вашим именем

Как защитить себя? Прежде чем отправить запрос, проконсультируйтесь на веб -сайте FSSP, убедитесь, что вы действительно являетесь паспортом в Министерстве внутренних дел и обязательно проверьте свою кредитную историю.

Многие заемщики удивляются неудачами, и не понимают, почему они считались неплатежеспособными.

«Люди ошибочно рассматривают максимальную долговую нагрузку. У них просто ежемесячный платеж за будущую ипотеку и умножение в двух, и они являются совершенно разными цифрами », — объясняет эксперт.

На самом деле, банки принимают во внимание:

• Будущий ипотечный платеж

• Платежи за все текущие кредиты

• 10% от лимита каждой кредитной карты, даже если вы не используете ее

• Минимальная заработная плата для каждой зависимости (женщина находится в отпуске по беременности и родам, дети)

• Пенсия

«Все ваше общее потребление не должно превышать 50% от вашего общего дохода», — сказала Ольга Концелевская.

Стратегия «Покупка дешевле на яме и более дорогой» сегодня не так эффективна, как раньше.

«С 2018 года, когда появилось финансирование проекта, на рынке произошли мировые изменения. Ранее разработчики создали ваши деньги, вы инвестировали и включили риск с вашими деньгами. Теперь деньги, на которые создан разработчик, — это деньги из банка, а ваши деньги заморожены на целых счетах », — объясняет эксперт.

В новых реалиях для разработчиков более логично делать скидки на высокой стадии подготовки, чтобы быстро открыть деньги со всех счетов.

«Теперь стало гораздо более выгодным покупать недвижимость в новом здании. Другими словами, это возможно без ремонта, его можно ремонтировать — здесь, потому что карты будут поспать », — рекомендует Ольга.

Да, и это довольно распространенная практика.

«Вы можете продать с рыночной стоимостью с помощью агента по недвижимости или вас. Покупатель может быть с ипотекой или видом покупки », — объясняет эксперт.

Кроме того, при покупке новой квартиры вы можете воспользоваться у Sberbank интересную возможность: «Мы находим клиента Sberbire, который взял ипотеку по низкой ставке на 8% или даже 10-11% (для нас это уже низко), и мы купим объект гарантии Sberbank. И с этой ставкой долг передается вам.

Таким образом, вы получаете не только квартиру, но и кредит по ставке, которая больше не доступна на рынке.

Большинство заемщиков не знают, что эта дорогостоящая страховка, наложенная банком, может быть заменена более прибыльным вариантом.

«У меня есть личный случай. Мы вернули 4 миллиона клиента на карте. Человек получил кредит, гарантированный недвижимостью, он был включен в 18 миллионов, в том числе 3,9 миллиона страховых полисов. Мы тщательно изучили кредитное соглашение и увидели, что вы можете заменить страховой полис », — это Ольга.

Следовательно, страхование стоила 2,9 миллиона миллионов, аналогичное на 300 000 рублей, и банк сделал разницу для клиента.

Ключевой момент: у вас есть 30 дней (охлаждение) с момента выпуска кредита для замены страховой компании. В то же время банку не разрешается отказываться от вас, если уровень страхового покрытия остается прежним.

«Ипотека — это серьезное решение, к которому нужно обращаться разумно и предварительно», — подводит итог Ольга Констелскайя. Она рекомендует, чтобы все потенциальные заемщики были тщательно проверены, ее кредитную историю и рассчитали их финансовые возможности, прежде чем подавать запрос.

Полную версию разговора с Ольгой Конзелевской можно слушать в подкасте Inmyroom на всех популярных платформах или на официальном канале YouTube проекта.

Обложка: Realty.rbc.ru